Người nước ngoài thuê nhà jeonse, thuê theo tháng: cách giữ an toàn tiền đặt cọc — khai báo nơi cư trú, xác nhận ngày, sổ đăng ký bất động sản, bảo hiểm bảo lãnh

Cập nhật ngày 2026-10-04

Việc đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고) của người nước ngoài có hiệu lực pháp lý như khai báo chuyển đến (전입신고) (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88-2). Vì vậy, nếu bạn dọn vào ở và khai báo nơi cư trú thì từ ngày hôm sau bạn có quyền đối kháng (대항력 — quyền tiếp tục ở dù chủ nhà thay đổi); nếu lấy thêm dấu xác nhận ngày (확정일자) trên hợp đồng, thì dù nhà bị bán đấu giá, bạn vẫn có quyền được nhận lại tiền đặt cọc trước theo thứ tự ưu tiên (quyền ưu tiên hoàn trả, 우선변제권). Người nước ngoài cũng có thể tham gia bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse (전세 — thuê nhà bằng một khoản đặt cọc lớn thay cho tiền thuê hằng tháng (월세)) của HUG.

Trước khi ký: kiểm tra sổ đăng ký và chủ nhà

Lấy bản sổ đăng ký bất động sản (등기부, giấy chứng nhận các mục đăng ký) mới ngay trong ngày ký hợp đồng. Trên trang đăng ký trực tuyến (인터넷등기소), xem là 700 KRW, cấp bản là 1,000 KRW.
Phần Gap-gu (갑구, phần quyền sở hữu): xem chủ sở hữu có trùng với người ký hợp đồng không, có lệnh tạm kê biên hay kê biên không.
Phần Eul-gu (을구, phần các quyền khác): xem mức trái quyền tối đa (채권최고액) của khoản thế chấp (근저당). Nếu mức trái quyền tối đa cộng với tiền đặt cọc của bạn gần bằng giá nhà thì rất nguy hiểm.
Khi ký hợp đồng, chủ nhà phải cho xem thông tin xác nhận ngày, tiền đặt cọc và giấy chứng nhận đã nộp thuế quốc gia, thuế địa phương (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở Điều 3-7).
Nếu ký với người đại diện không phải chủ sở hữu, hãy kiểm tra bản gốc giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu (인감증명서), và chỉ chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu ghi trên sổ đăng ký.

Ngày dọn vào: khai báo nơi cư trú và xác nhận ngày

Việc cần làm	Hiệu lực
Dọn vào ở + khai báo thay đổi nơi cư trú (đăng ký người nước ngoài)	Có quyền đối kháng từ ngày hôm sau — dù chủ nhà thay đổi vẫn được ở trong suốt thời hạn hợp đồng
Lấy dấu xác nhận ngày trên hợp đồng	Cùng với quyền đối kháng là quyền ưu tiên hoàn trả — khi bán đấu giá hoặc bán đấu giá công (공매), được nhận lại tiền đặt cọc trước theo thứ tự ưu tiên

Có thể lấy dấu xác nhận ngày tại trung tâm hành chính (주민센터, eup·myeon·dong), cơ quan đăng ký (등기소) hoặc công chứng viên. Phải khai báo thay đổi nơi cư trú trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến, tại trung tâm hành chính nơi ở mới hoặc cơ quan quản lý xuất nhập cảnh.

Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse của HUG

Người nước ngoài cũng có thể tham gia (nộp giấy xác nhận đăng ký người nước ngoài hoặc thẻ đăng ký người nước ngoài).
Hạn mức tiền đặt cọc: vùng thủ đô 700 triệu KRW (700,000,000 KRW), các khu vực khác 500 triệu KRW (500,000,000 KRW).
Phải đăng ký trước khi đã qua một nửa thời hạn hợp đồng, và phải hoàn tất việc dọn vào ở, khai báo nơi cư trú và xác nhận ngày.
Tổng tiền đặt cọc và các khoản nợ có thứ tự ưu tiên trước phải nằm trong phạm vi 90% giá nhà.

Hết hợp đồng mà không nhận lại được tiền đặt cọc

Trước khi chuyển đi, hãy nộp đơn xin lệnh đăng ký quyền thuê nhà (임차권등기명령) lên tòa án có thẩm quyền nơi có căn nhà. Khi đã được đăng ký, dù chuyển đi bạn vẫn giữ được quyền đối kháng và quyền ưu tiên hoàn trả, và có thể yêu cầu chủ nhà trả chi phí nộp đơn.

Nếu nghi ngờ bị lừa đảo jeonse, hãy liên hệ Trung tâm hỗ trợ nạn nhân jeonse của HUG (1533-8119). Luật Nạn nhân Lừa đảo Jeonse áp dụng cho người thuê nhà là cá nhân không giới hạn quốc tịch, nhưng người nước ngoài không được nhận một số hỗ trợ vay vốn.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài không làm được khai báo chuyển đến, vậy tiền đặt cọc có được bảo vệ không?

Có. Đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú thay thế cho khai báo chuyển đến (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88-2). Quyền đối kháng phát sinh từ ngày hôm sau khi bạn dọn vào ở và khai báo.

Có nhất thiết phải lấy xác nhận ngày không?

Chỉ có quyền đối kháng thì khi bán đấu giá bạn không có thứ tự ưu tiên để được chia tiền đặt cọc. Phải có thêm xác nhận ngày mới có quyền ưu tiên hoàn trả, vì vậy hãy lấy cùng lúc ngay trong ngày dọn vào.

Người nước ngoài có tham gia bảo hiểm bảo lãnh tiền đặt cọc jeonse được không?

Được. Người nước ngoài cũng có thể tham gia bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse của HUG. Phải đăng ký trước khi đã qua một nửa thời hạn hợp đồng.

Bài viết này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Với trường hợp cụ thể, hãy hỏi Bộ Việc làm và Lao động (1350) hoặc luật sư.