ToKorea시작하기외국인 전세·월세 보증금 지키는 법 — 체류지 신고, 확정일자, 등기부, 보증보험
외국인의 외국인등록과 체류지 변경신고는 법적으로 전입신고와 같은 효력이 있습니다(출입국관리법 제88조의2). 그래서 집에 들어가 살면서 체류지 신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 계약서에 확정일자까지 받으면 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)가 생깁니다. 외국인도 HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다.
계약 전: 등기부와 집주인 확인
- 등기부(등기사항증명서)를 계약 당일 새로 뗍니다. 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다.
- 갑구: 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 가압류·압류가 있는지 봅니다.
- 을구: 근저당의 채권최고액을 봅니다. 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 가까우면 위험합니다.
- 집주인은 계약할 때 확정일자·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 주어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 소유자가 아닌 대리인과 계약하면 위임장과 인감증명서 원본을 확인하고, 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.
이사한 날: 체류지 신고와 확정일자
| 할 일 | 효과 |
|---|---|
| 입주 + 체류지 변경신고(외국인등록) | 다음 날부터 대항력 — 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있음 |
| 계약서에 확정일자 받기 | 대항력과 함께 우선변제권 — 경매·공매 때 순위에 따라 보증금을 먼저 받음 |
확정일자는 주민센터(읍·면·동), 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 체류지 변경신고는 이사한 날부터 15일 안에 새 주소의 주민센터나 출입국 관서에 해야 합니다.
HUG 전세보증금반환보증
- 외국인도 가입할 수 있습니다(외국인등록사실증명·외국인등록증 제출).
- 보증금 한도: 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원.
- 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하고, 입주·체류지 신고·확정일자를 마쳐야 합니다.
- 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면
이사하기 전에 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
전세사기 피해가 의심되면 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에 상담합니다. 전세사기피해자법은 국적 제한 없이 개인 임차인을 대상으로 하지만, 일부 대출 지원은 외국인이 받을 수 없습니다.
자주 묻는 질문
외국인은 전입신고를 못 하는데 보증금을 보호받을 수 있나요?
네. 외국인등록과 체류지 변경신고가 전입신고를 대신합니다(출입국관리법 제88조의2). 입주하고 신고한 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
확정일자는 꼭 받아야 하나요?
대항력만으로는 경매 때 보증금 배당 순위가 생기지 않습니다. 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생기므로 이사 당일 함께 받으세요.
외국인도 전세보증보험에 들 수 있나요?
네. HUG 전세보증금반환보증은 외국인도 가입할 수 있습니다. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 고용노동부(1350)나 변호사와 상담하세요.