ToKorea开始使用外国人在韩国租房如何保住押金——全税・月租、滞留地申报、确定日期、登记簿、保证保险
外国人的外国人登录和滞留地变更申报（체류지 변경신고）在法律上与迁入申报具有同等效力（出入境管理法第88条之2）。因此，实际入住并申报滞留地后，从第二天起即产生对抗力（대항력，即使房东换人也能主张租约的权利）；如果合同再办理确定日期（확정일자），即使房屋被拍卖，也可以按顺位优先取回押金（优先受偿权，우선변제권）。外国人也可以加入HUG全税押金返还保证。
签约前：核查登记簿和房东
- 签约当天重新打印登记簿（등기부，登记事项证明书）。在互联网登记所查阅700韩元，发证1,000韩元。
- 甲区（갑구，所有权部分）：确认所有人是否与签约人一致，是否有假扣押、扣押。
- 乙区（을구，其他权利部分）：查看最高额抵押（근저당）的债权最高额（채권최고액）。债权最高额加上你的押金如果接近房价，就很危险。
- 房东签约时必须出示确定日期・押金信息以及国税・地方税完税证明（住宅租赁保护法第3条之7）。
- 如果与非所有人的代理人签约，要核对委托书和印鉴证明原件，押金只汇入登记簿上所有人名下的账户。
搬家当天：滞留地申报和确定日期
| 要做的事 | 效果 |
|---|---|
| 入住 + 滞留地变更申报（外国人登录） | 次日起产生对抗力——即使房东换人，合同期内也可以继续居住 |
| 在合同上办理确定日期 | 与对抗力一起产生优先受偿权——拍卖・公卖时按顺位优先取回押金 |
确定日期可以在居民中心（邑・面・洞）、登记所或公证人处办理。滞留地变更申报须在搬家之日起15日内，向新住址的居民中心或出入境管理机关办理。
HUG全税押金返还保证
- 外国人也可以加入（提交外国人登录事实证明・外国人登录证）。
- 押金上限：首都圈7亿韩元，其他地区5亿韩元。
- 必须在合同期过半之前申请，并且须已完成入住、滞留地申报和确定日期。
- 押金与优先顺位债权的合计金额须在房价的90%以内。
合同到期却拿不回押金时
搬走之前，向房屋所在地管辖法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。登记完成后，即使搬走也能保留对抗力和优先受偿权，申请费用可以向房东索赔。
如果怀疑遭遇全税诈骗，请向HUG全税受害支援中心（1533-8119）咨询。《全税诈骗受害者法》不限国籍，以个人承租人为对象，但部分贷款支援外国人无法申请。
常见问题
外国人不能办迁入申报，押金也能受到保护吗？
能。外国人登录和滞留地变更申报可以代替迁入申报（出入境管理法第88条之2）。入住并申报后的第二天起产生对抗力。
一定要办确定日期吗？
仅有对抗力，拍卖时押金不会获得分配顺位。还要办理确定日期才会产生优先受偿权，所以请在搬家当天一起办理。
外国人也能加入全税保证保险吗？
能。外国人也可以加入HUG全税押金返还保证。必须在合同期过半之前申请。
本文为一般信息，并非法律意见。具体情况请咨询雇佣劳动部（1350）或律师。