Как иностранцу защитить залог за жильё в Корее — чонсе, ежемесячная аренда, регистрация места пребывания, дата подтверждения, выписка из реестра, страховка

Актуально на 2026-10-04

Регистрация иностранца и заявление о смене места пребывания (체류지 변경신고) по закону имеют ту же силу, что и регистрация по месту жительства (статья 88-2 Закона об иммиграционном контроле). Поэтому если вы въехали в жильё и подали заявление о месте пребывания, со следующего дня у вас появляется право противопоставления (대항력 — договор действует и против нового владельца). Если вы также получите на договор дату подтверждения (확정일자), то даже при продаже жилья с аукциона вы сможете вернуть залог раньше других согласно очерёдности (право первоочередного возврата, 우선변제권). Иностранцы также могут оформить гарантию возврата залога чонсе от HUG.

До договора: проверьте выписку из реестра и владельца

Получите свежую выписку из реестра недвижимости (등기부, 등기사항증명서) в день заключения договора. В интернет-реестре просмотр стоит 700 KRW, выдача — 1,000 KRW.
Раздел «Кап» (갑구, право собственности): проверьте, совпадает ли владелец с тем, кто заключает договор, и нет ли предварительного ареста или ареста.
Раздел «Ыль» (을구, иные права): посмотрите максимальную сумму требования (채권최고액) по ипотеке (근저당). Если эта сумма вместе с вашим залогом близка к цене жилья, это опасно.
При заключении договора арендодатель обязан показать сведения о датах подтверждения и залогах, а также справки об уплате государственных и местных налогов (статья 3-7 Закона о защите аренды жилья).
Если договор заключается не с владельцем, а с представителем, проверьте оригиналы доверенности и справки о регистрации печати, а залог переводите только на счёт владельца, указанного в выписке из реестра.

В день переезда: заявление о месте пребывания и дата подтверждения

Что сделать	Результат
Въезд + заявление о смене места пребывания (регистрация иностранца)	Со следующего дня — право противопоставления: даже если владелец сменится, вы можете жить там до конца срока договора
Получить дату подтверждения на договоре	Вместе с правом противопоставления — право первоочередного возврата: при аукционе или публичной продаже вы получаете залог раньше согласно очерёдности

Дату подтверждения ставят в центре обслуживания населения (ып, мён, тон), в регистрационном офисе или у нотариуса. Заявление о смене места пребывания нужно подать в течение 15 дней со дня переезда в центр обслуживания населения по новому адресу или в иммиграционную службу.

Гарантия возврата залога чонсе от HUG

Иностранцы тоже могут её оформить (нужны справка о регистрации иностранца и ID-карта иностранца).
Лимит залога: 700,000,000 KRW в столичном регионе, 500,000,000 KRW в остальных регионах.
Подать заявку нужно до того, как пройдёт половина срока договора; к этому моменту въезд, заявление о месте пребывания и дата подтверждения должны быть оформлены.
Сумма залога и требований с более высоким приоритетом не должна превышать 90% цены жилья.

Договор закончился, а залог не вернули

До переезда подайте в суд по месту нахождения жилья заявление о судебном приказе о регистрации права аренды (임차권등기명령). После регистрации право противопоставления и право первоочередного возврата сохраняются даже после переезда, а расходы на заявление можно взыскать с арендодателя.

Если вы подозреваете мошенничество с чонсе, обратитесь в Центр помощи пострадавшим от чонсе HUG (1533-8119). Закон о пострадавших от мошенничества с чонсе распространяется на арендаторов — физических лиц независимо от гражданства, но часть кредитной поддержки иностранцам недоступна.

Частые вопросы

Иностранцы не могут подать заявление о регистрации по месту жительства — защищён ли мой залог?

Да. Регистрация иностранца и заявление о смене места пребывания заменяют регистрацию по месту жительства (статья 88-2 Закона об иммиграционном контроле). Право противопоставления возникает на следующий день после въезда и подачи заявления.

Обязательно ли получать дату подтверждения?

Одно только право противопоставления не даёт очерёдности при распределении средств на аукционе. Право первоочередного возврата возникает только вместе с датой подтверждения, поэтому получите её в день переезда.

Может ли иностранец оформить страховку залога чонсе?

Да. Гарантию возврата залога чонсе от HUG могут оформить и иностранцы. Подать заявку нужно до того, как пройдёт половина срока договора.

Это общая информация, а не юридическая консультация. По своему случаю обратитесь в Министерство занятости и труда (1350) или к адвокату.