ชาวต่างชาติเช่าบ้านแบบจอนเซ·ค่าเช่ารายเดือน ปกป้องเงินมัดจำอย่างไร — แจ้งที่พัก วันที่รับรอง ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ประกันค้ำประกัน

ข้อมูล ณ วันที่ 2026-10-04

การจดทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่พัก (체류지 변경신고) ของชาวต่างชาติมีผลทางกฎหมายเหมือนการแจ้งย้ายเข้า (전입신고) (พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง มาตรา 88-2) ดังนั้นถ้าเข้าอยู่จริงและแจ้งที่พักแล้ว ตั้งแต่วันถัดไปจะมีสิทธิยันต่อบุคคลภายนอก (대항력 — อยู่ต่อได้แม้เจ้าของบ้านเปลี่ยน) และถ้าได้ประทับวันที่รับรอง (확정일자) บนสัญญาด้วย แม้บ้านถูกขายทอดตลาด ก็มีสิทธิได้รับเงินมัดจำคืนก่อนตามลำดับ (สิทธิได้รับชำระก่อน, 우선변제권) ชาวต่างชาติก็สมัครการค้ำประกันการคืนเงินมัดจำของสัญญาเช่าแบบจอนเซ (전세 — เช่าโดยวางเงินมัดจำก้อนใหญ่แทนค่าเช่ารายเดือน (월세)) ของ HUG ได้

ก่อนทำสัญญา: ตรวจทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของบ้าน

ขอทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부, หนังสือรับรองรายการจดทะเบียน) ฉบับใหม่ในวันทำสัญญา ที่สำนักทะเบียนออนไลน์ (인터넷등기소) ดูออนไลน์ 700 KRW ออกเอกสาร 1,000 KRW
ส่วนกัปกู (갑구, ส่วนกรรมสิทธิ์): ดูว่าเจ้าของตรงกับผู้ที่ทำสัญญาด้วยหรือไม่ และมีการอายัดชั่วคราวหรือการยึดหรือไม่
ส่วนอึลกู (을구, ส่วนสิทธิอื่น): ดูวงเงินจำนองสูงสุด (채권최고액) ของการจำนอง (근저당) ถ้าวงเงินจำนองสูงสุดรวมกับเงินมัดจำของคุณใกล้เคียงราคาบ้าน ถือว่าอันตราย
เมื่อทำสัญญา เจ้าของบ้านต้องแสดงข้อมูลวันที่รับรอง·เงินมัดจำ และหนังสือรับรองการชำระภาษีแห่งชาติ·ภาษีท้องถิ่น (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3-7)
ถ้าทำสัญญากับตัวแทนที่ไม่ใช่เจ้าของ ให้ตรวจต้นฉบับหนังสือมอบอำนาจและหนังสือรับรองตราประทับ (인감증명서) และโอนเงินมัดจำเข้าบัญชีในชื่อเจ้าของตามทะเบียนเท่านั้น

วันย้ายเข้า: แจ้งที่พักและรับวันที่รับรอง

สิ่งที่ต้องทำ	ผล
เข้าอยู่ + แจ้งเปลี่ยนที่พัก (การจดทะเบียนคนต่างด้าว)	มีสิทธิยันต่อบุคคลภายนอกตั้งแต่วันถัดไป — แม้เจ้าของบ้านเปลี่ยนก็อยู่ได้ตลอดระยะเวลาสัญญา
ประทับวันที่รับรองบนสัญญา	มีสิทธิได้รับชำระก่อนควบคู่กับสิทธิยันต่อบุคคลภายนอก — เมื่อขายทอดตลาดหรือขายทอดตลาดโดยรัฐ (공매) ได้รับเงินมัดจำก่อนตามลำดับ

รับวันที่รับรองได้ที่ศูนย์บริการประชาชน (주민센터, อึบ·มยอน·ดง) สำนักงานทะเบียน (등기소) หรือโนตารี ต้องแจ้งเปลี่ยนที่พักภายใน 15 วันนับจากวันย้ายเข้า ที่ศูนย์บริการประชาชนของที่อยู่ใหม่หรือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

การค้ำประกันการคืนเงินมัดจำจอนเซของ HUG

ชาวต่างชาติก็สมัครได้ (ยื่นหนังสือรับรองการจดทะเบียนคนต่างด้าวหรือบัตรประจำตัวคนต่างด้าว)
วงเงินมัดจำ: เขตเมืองหลวงและปริมณฑล 700 ล้าน KRW (700,000,000 KRW) พื้นที่อื่น 500 ล้าน KRW (500,000,000 KRW)
ต้องสมัครก่อนผ่านครึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา และต้องเข้าอยู่ แจ้งที่พัก และรับวันที่รับรองเรียบร้อยแล้ว
เงินมัดจำรวมกับหนี้ที่มีลำดับก่อนต้องไม่เกิน 90% ของราคาบ้าน

สัญญาหมดแล้วแต่ไม่ได้เงินมัดจำคืน

ก่อนย้ายออก ให้ยื่นขอคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า (임차권등기명령) ต่อศาลที่มีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งบ้าน เมื่อจดทะเบียนแล้ว แม้ย้ายออกไป สิทธิยันต่อบุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระก่อนยังคงอยู่ และเรียกค่าใช้จ่ายในการยื่นจากเจ้าของบ้านได้

ถ้าสงสัยว่าถูกโกงจอนเซ ให้ปรึกษาศูนย์ช่วยเหลือผู้เสียหายจอนเซของ HUG (1533-8119) กฎหมายผู้เสียหายจากการโกงจอนเซใช้กับผู้เช่าที่เป็นบุคคลโดยไม่จำกัดสัญชาติ แต่การสนับสนุนสินเชื่อบางอย่างชาวต่างชาติไม่สามารถรับได้

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติแจ้งย้ายเข้าไม่ได้ จะได้รับความคุ้มครองเงินมัดจำไหม?

ได้ การจดทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่พักใช้แทนการแจ้งย้ายเข้า (พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง มาตรา 88-2) สิทธิยันต่อบุคคลภายนอกเกิดขึ้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่เข้าอยู่และแจ้ง

ต้องรับวันที่รับรองด้วยหรือไม่?

สิทธิยันต่อบุคคลภายนอกอย่างเดียวไม่ทำให้มีลำดับการได้รับเงินมัดจำเมื่อขายทอดตลาด ต้องมีวันที่รับรองด้วยจึงจะมีสิทธิได้รับชำระก่อน จึงควรรับพร้อมกันในวันย้ายเข้า

ชาวต่างชาติทำประกันค้ำประกันเงินมัดจำจอนเซได้ไหม?

ได้ การค้ำประกันการคืนเงินมัดจำจอนเซของ HUG ชาวต่างชาติก็สมัครได้ ต้องสมัครก่อนผ่านครึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย สำหรับกรณีเฉพาะของคุณ โปรดปรึกษากระทรวงการจ้างงานและแรงงาน (1350) หรือทนายความ