Cara Orang Asing Melindungi Uang Jaminan Sewa Jeonse dan Sewa Bulanan di Korea — Lapor Alamat, Cap Tanggal Pasti, Register Properti, Asuransi Jaminan

Per 2026-10-04

Bagi orang asing, registrasi orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal (체류지 변경신고) secara hukum memiliki efek yang sama dengan lapor pindah alamat (전입신고) (Undang-Undang Keimigrasian Pasal 88-2). Jadi, jika Anda menempati rumah dan melaporkan tempat tinggal, mulai hari berikutnya Anda memperoleh daya tahan terhadap pihak ketiga (대항력) — hak untuk tetap tinggal walaupun pemiliknya berganti — dan jika kontrak juga mendapat cap tanggal pasti (확정일자), Anda memperoleh hak untuk menerima kembali uang jaminan lebih dulu sesuai urutan (우선변제권) walaupun rumah dilelang. Orang asing juga dapat ikut asuransi jaminan pengembalian uang jaminan HUG untuk sewa jeonse (전세, sewa dengan uang jaminan besar sekaligus sebagai ganti sewa bulanan).

Sebelum kontrak: cek register properti dan pemilik

Ambil register properti (등기부, surat keterangan hal yang terdaftar) yang baru pada hari kontrak. Di Kantor Registrasi Internet, melihat biayanya 700 KRW dan menerbitkan 1.000 KRW.
Bagian A (갑구, bagian kepemilikan): cek apakah pemiliknya sama dengan orang yang menandatangani kontrak, dan apakah ada sita jaminan sementara atau penyitaan.
Bagian B (을구, bagian hak lain): cek jumlah tanggungan maksimum (채권최고액) dari hipotek prioritas (근저당). Jika jumlah tanggungan maksimum ditambah uang jaminan Anda mendekati harga rumah, itu berbahaya.
Saat kontrak, pemilik sewa wajib menunjukkan informasi cap tanggal pasti dan uang jaminan, serta surat keterangan lunas pajak nasional dan pajak daerah (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah Pasal 3-7).
Jika berkontrak dengan wakil yang bukan pemilik, cek surat kuasa dan sertifikat cap (인감증명서) asli, dan kirim uang jaminan hanya ke rekening atas nama pemilik yang tercantum di register properti.

Pada hari pindah: lapor tempat tinggal dan cap tanggal pasti

Yang harus dilakukan	Efek
Menempati rumah + laporan perubahan tempat tinggal (체류지 변경신고) (registrasi orang asing)	Daya tahan terhadap pihak ketiga (대항력) mulai hari berikutnya — Anda dapat tinggal selama masa kontrak walaupun pemiliknya berganti
Mendapat cap tanggal pasti (확정일자) pada kontrak	Bersama daya tahan terhadap pihak ketiga, hak pembayaran prioritas (우선변제권) — saat lelang atau lelang publik, Anda menerima uang jaminan lebih dulu sesuai urutan

Cap tanggal pasti dapat diperoleh di kantor layanan masyarakat (kantor eup·myeon·dong), kantor registrasi, atau notaris. Laporan perubahan tempat tinggal wajib dilakukan dalam 15 hari sejak hari pindah, di kantor layanan masyarakat alamat baru atau kantor imigrasi.

Asuransi jaminan pengembalian uang jaminan jeonse HUG

Orang asing juga dapat mendaftar (menyerahkan surat keterangan registrasi orang asing atau Kartu Registrasi Orang Asing).
Batas uang jaminan: 700 juta KRW di wilayah ibu kota (Seoul dan sekitarnya), 500 juta KRW di wilayah lain.
Anda harus mendaftar sebelum separuh masa kontrak berlalu, dan sudah menyelesaikan penempatan rumah, laporan tempat tinggal, dan cap tanggal pasti.
Jumlah uang jaminan ditambah piutang yang lebih prioritas harus dalam batas 90% dari harga rumah.

Jika kontrak sudah berakhir tetapi uang jaminan belum dikembalikan

Sebelum pindah, ajukan perintah pendaftaran hak sewa (임차권등기명령) ke pengadilan yang berwenang atas lokasi rumah. Setelah terdaftar, daya tahan terhadap pihak ketiga dan hak pembayaran prioritas tetap berlaku walaupun Anda pindah, dan biaya pengajuan dapat ditagihkan kepada pemilik sewa.

Jika Anda menduga menjadi korban penipuan jeonse, konsultasikan ke Pusat Bantuan Korban Jeonse HUG (1533-8119). Undang-Undang Korban Penipuan Jeonse berlaku bagi penyewa perorangan tanpa batasan kewarganegaraan, tetapi sebagian bantuan pinjaman tidak dapat diterima orang asing.

Pertanyaan yang sering diajukan

Orang asing tidak bisa lapor pindah alamat — apakah uang jaminan tetap bisa dilindungi?

Ya. Registrasi orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal menggantikan lapor pindah alamat (Undang-Undang Keimigrasian Pasal 88-2). Daya tahan terhadap pihak ketiga berlaku mulai hari setelah Anda menempati rumah dan melapor.

Apakah cap tanggal pasti wajib diambil?

Daya tahan terhadap pihak ketiga saja tidak memberi urutan pembagian uang jaminan saat lelang. Hak pembayaran prioritas baru muncul jika Anda juga mendapat cap tanggal pasti, jadi ambil sekaligus pada hari pindah.

Apakah orang asing bisa ikut asuransi jaminan jeonse?

Ya. Orang asing dapat ikut asuransi jaminan pengembalian uang jaminan jeonse HUG. Anda harus mendaftar sebelum separuh masa kontrak berlalu.

Artikel ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk kasus Anda, konsultasikan dengan Kementerian Ketenagakerjaan (1350) atau pengacara.